家賃・住宅ローン・持ち家、経済的自由に有利なのはどれか

「賃貸か持ち家か」は永遠の論争だまね

「家賃は捨て金だ！」「いや、ローンは利息を払うだけで損だ！」——この議論、親戚の集まりでも職場でも毎回ぐるぐるするやつだまね。でもね、どっちが「正解」かより、どっちが「あなたの経済的自由に近づけるか」という視点で考えると、ぜんぜん違う景色が見えてくるまねよ。

経済評論家の山崎元さんも「住宅は資産ではなく消費財として考えるべき場合が多い」とずっと言い続けてきただまね。つまり「家を買えば資産になる」という思い込みを、まずリセットするところから始めるまねよ！

賃貸のホントのコストを見てみるまねよ

賃貸の「見えやすいコスト」は毎月の家賃だまね。でも実は他にもあるまねよ。

• ▸毎月の家賃（ずっと払い続ける）
• ▸更新料（2年ごとに家賃1〜2ヶ月分が多い）
• ▸引っ越し費用（ライフステージが変わるたびに発生）
• ▸礼金・仲介手数料（入居のたびにかかる）

一方で賃貸の最大のメリットは「身軽さ」だまね。転職・転勤・離婚・介護——人生何が起きるかわからないとき、賃貸なら引っ越しで対応できるまねよ。固定費を下げたいときもすぐ動けるだまね。経済的自由を目指す上で「身軽さ＝リスクを取れる余地」は、思った以上に大切な武器になるまねよ。

たとえば毎月の家賃が10万円だとすると、30年間で3600万円。確かに大きい数字だまね。でも、この数字だけ見て「損！」と判断するのは早計なんだまね。持ち家にもそれなりのコストがあるまねよ。

住宅ローンのホントのコストを見てみるまねよ

「ローンを払えば最終的に自分のものになる！」——これは本当だまね。でもローンのコストも、見えにくいところにたくさん隠れているまねよ。

• ▸利息（35年ローンだと総額で数百万円単位になることも）
• ▸固定資産税（毎年10〜20万円程度、ずっとかかる）
• ▸修繕費・リフォーム費（10〜15年ごとに大きな出費）
• ▸管理費・修繕積立金（マンションの場合は毎月2〜4万円）
• ▸売るときの仲介手数料・税金

これらをぜんぶ足すと、3000万円の物件でも実質的な総コストは4000〜4500万円を超えることも珍しくないまねよ。しかも日本では人口減少・空き家増加が進んでいて、「買った家が必ず値上がりする時代」はもうとっくに終わっているんだまね。

バートン・マルキール（「ウォール街のランダム・ウォーカー」の著者）も、不動産への過度な集中投資を戒める考え方を示しているまねよ。持ち家を買うということは、資産の大部分を「一つの場所・一つの物件」に集中させることでもあるんだまね。

経済的自由に近いのはどっち？数字で比べるまねよ

ざっくり同じ「月10万円」の支出で比べてみるまねよ。賃貸なら家賃10万円、持ち家ならローン返済＋諸費用で月10万円相当、というイメージだまね。

ポイントは「頭金として使う数百万円を、もし投資に回したらどうなるか」だまね。たとえば500万円を年利5%で30年運用すると、約2160万円になる計算だまね（複利の力！）。これは賃貸派の隠れた強みだまね。

一方で「家賃がずっとかかり続けるリスク」「老後に賃貸を借りにくくなるリスク」は賃貸派の弱点として正直に言っておくまねよ。日本では高齢者の賃貸審査が厳しくなることが多いんだまね。だからこそ、若いうちにしっかり資産を積み上げておくことが大事なんだまね。

じゃあ「持ち家が有利」なケースもあるまねよ

こういう条件が重なるときは持ち家が経済的自由に近づく手段になることもあるまねよ。

• ▸同じ場所に長期（15〜20年以上）住む予定がほぼ確実
• ▸低金利の固定金利でローンを組める
• ▸物件価格が家賃の200倍以内（「価格÷月家賃＜200」が目安だまね）
• ▸頭金を入れても投資余力がしっかり残せる

逆に「転勤がある」「家族構成が変わりそう」「まだ何年住むかわからない」というときは、賃貸のほうがトータルで有利になることが多いんだまね。

あといくらちゃんの結論だまね

※本記事は情報提供目的であり、投資・金融のアドバイスではありません。投資判断・住宅購入の判断はご自身の責任でお願いします。